Decisões da 3ª e 4ª Turmas divergem sobre a devolução de valores pagos após a desistência de compra de terreno sem construção
A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) terá que uniformizar o entendimento da Corte sobre qual legislação deve ser aplicada em casos de desistência de compra de terreno sem edificação. A discussão envolve negócios realizados após a edição da Lei do Distrato (nº 13.786, de 2018). Os ministros da 3ª e 4ª Turmas divergem sobre o assunto.
Para a 3ª Turma, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor (CDC), o que beneficia o comprador. Já para a 4ª Turma, vale a Lei do Distrato, que é mais favorável às empresas. Ambas as decisões não valem para imóveis comprados na planta.
Conforme a 3ª Turma, por unanimidade, aplica-se o CDC. Assim, se o consumidor desistir da compra de um terreno ainda sem construção, as empresas imobiliárias que compram grandes terrenos para vender os lotes (loteadoras) devem reter até 25% do valor pago e devolver o restante à vista. Foram analisados quatro recursos em conjunto referentes a negócios realizados após a Lei do Distrato (REsp 2106548, REsp 2107422, REsp 2111681 e REsp 2117412).
Prevaleceu o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi. Segundo ela, a edição da nova lei não pode inviabilizar a previsão dos artigos 51 e 53 do CDC. Os dispositivos preveem que cláusulas abusivas são nulas, entre elas a que preveja a perda total das parcelas pagas pelo consumidor com o fim de um contrato de compra e venda de imóvel.
O comprador também fica liberado de pagar a taxa de fruição, de acordo com a ministra, porque ela não é devida quando não há edificação para ser usada, conforme a jurisprudência do STJ (REsp 2049633, REsp 1896690). A taxa é cobrada até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato por eventual utilização do imóvel ao longo do período de financiamento.
Ficaram vencidos os ministros Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro. O primeiro defendeu as disposições da Lei do Distrato – que sejam descontados da restituição 10% do valor total do contrato, a taxa de fruição, os juros por atraso, IPTU e contribuições condominiais. O segundo concordou com a retenção de 25% do valor pago, porém defendeu que sejam descontados os juros por atraso, as despesas tributárias e as condominiais. O voto vencedor não se manifestou sobre esses descontos.
Na 4ª Turma, por outro lado, prevaleceu a previsão da Lei do Distrato. A maioria dos ministros decidiu que a empresa deve reter 10% do valor total do contrato, pode devolver o restante em até dez parcelas e ainda cobrar 0,75% de taxa de fruição. Foi mantido, no caso, acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP).
Conforme a relatora, Isabel Gallotti, desde a edição da Lei do Distrato não é mais possível aplicar o entendimento anterior do tribunal, de que a taxa pela ocupação só valia quando houvesse edificação (REsp 2104086). Além disso, segundo ela, a Lei do Distrato não ofende o CDC e suas disposições devem prevalecer.
“Não se verifica ofensa ao artigo 53 do CDC, pois não há previsão de cláusula contratual que estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do loteador”, diz ela, no voto. “Na verdade, o contrato expressamente previu a devolução das quantias pagas com os descontos permitidos na lei em vigor quando de sua celebração.”
O advogado que defendeu o consumidor em um dos processos julgados pela 3ª Turma, Antônio Carlos Tessitore, aponta que, embora as ações julgadas por este colegiado tenham focado nos casos de terrenos sem edificação, os ministros sinalizaram que, mesmo após a edição da Lei do Distrato, as previsões do CDC devem continuar prevalecendo. “As alterações feitas pela Lei do Distrato devem ser analisadas com base no Código de Defesa do Consumidor e, havendo algum conflito, prevalece o CDC nas relações de consumo”, afirma.
Para Tessitore, o entendimento resolve um desequilíbrio trazido pela Lei do Distrato. “Quando o consumidor é inadimplente, a loteadora retoma o bem e faz uma nova venda, provavelmente com valorização. Como a Lei do Distrato estabelece a devolução sobre o valor do contrato, era muito comum que, em caso de rompimento do contrato, o comprador perdesse tudo e até ficasse devendo. A decisão do STJ veio pacificar esse assunto”, diz.
Já para as loteadoras, o entendimento da 3ª Turma pode até inviabilizar os negócios, segundo especialistas. A advogada Kelly Durazzo explica que, embora não entreguem unidades habitacionais prontas, as loteadoras são responsáveis por toda a infraestrutura necessária para as edificações, que custam milhões de reais. E as empresas se financiam com recursos próprios e o pagamento dos consumidores.
“Eu não posso fatiar uma gleba de 200 mil metros quadrados e vender em lotes”, afirma. “A prefeitura exige obras de infraestrutura, com calçadas, esgoto, rua, iluminação pública, drenagem, saneamento básico. E o loteador obedece a um cronograma de obras, entregando normalmente com seguro garantia ou os próprios lotes em caução.”
É por isso que, embora o comprador não tenha como morar no terreno, as loteadoras defendem a cobrança da taxa de fruição durante o período de obras, diz Kelly. “Quem tem a posse é quem comprou, a empresa não pode impor a forma como o terreno vai ser usado.”
Caio Portugal, presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo), destaca que o setor é responsável por boa parte da infraestrutura urbana no país, mas não tem acesso aos financiamentos para construção, como os recursos do FGTS e a maior parte do crédito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
“Parte do dinheiro que a loteadora recebe é para infraestrutura, ou payback do investimento, ou o lucro da empresa”, afirma Portugal. “Interferir nesse tipo de regra traz mais riscos para o negócio, que não consegue ter mais previsibilidade.”
A entidade calcula que o setor movimenta cerca de R$ 7 bilhões ao ano. Segundo Portugal, cabe ao próprio mercado lidar com as situações de inadimplemento. “A partir do momento em que os nossos contratos passem a ser uma simples opção de compra e venda, o nosso setor vai deixar de existir”, sustenta.
A questão poderá ser definida pela 2ª Seção do STJ se alguma das partes apresentar recurso (embargos de divergência), que visa uniformizar a jurisprudência conflitante entre as turmas de direito privado.
No ano de 2019, a 2ª Seção definiu o posicionamento do tribunal superior sobre contratos de compra e venda de terrenos sem edificação firmados antes da edição da Lei do Distrato. Na ocasião, concluiu pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor (REsp 1723519).
Fonte: Valor Econômico
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