Na semana passada estive na Bahia visitando uma praia chamada Guarajuba, no
município de Mata de São João. Fiquei por lá na casa de amigos e, no final do dia,
resolvi rever a casa que foi da minha família por mais de quarenta anos. Nesse
momento tive uma infeliz surpresa: fui impedida de entrar na rua pelo segurança
que estava na guarita de controle de acesso. Como não era nada muito
importante, retornei, mas fiquei pensando que muitas outras pessoas passam
pela mesma situação, pois não são muito claros para boa parte da população os
limites das proibições de acesso em áreas ocupadas por condomínios.
Guarajuba, onde estive, é um loteamento, que é a divisão de um terreno em lotes
que foram destinados à construção e edificação. Desde 1979 existe uma Lei
Federal que prevê duas modalidades de parcelamento de solo urbano: loteamento
e desmembramento. O loteamento ainda se desdobra em aberto e de acesso
controlado — e é nessa divisão que costumam existir os problemas de limite de
acesso. Em 2017, passou a existir também a figura jurídica de condomínio de
lotes.
O loteamento é aquele em que o proprietário tem a posse apenas do lote em si, as
áreas comuns, como ruas e praças. Elas continuam sendo públicas e as obras e
manutenção ficam por conta da administração pública, como a prefeitura. No
caso dos condomínios de lotes, o proprietário é dono do lote e também da fração
do terreno que constitui o condomínio todo, tendo responsabilidade conjunta
com os outros proprietários pela manutenção do espaço, já que as vias e áreas
comuns são privativas.
Os proprietários de imóveis situados em loteamento aberto podem organizar o
acesso controlado, que também tem previsão em lei. Ela define que o acesso será
regulamentado por ato do poder público municipal, sendo vedado o
impedimento aos pedestres ou a condutores de veículos, ainda que não
residentes, podendo estar sujeitos a identificação ou cadastrados. Ou seja,
embora a área possa ser cercada, com guarita e ter uma pessoa controlando e
registrando o acesso, as pessoas não podem ser impedidas de entrarem nesses
loteamentos, já que as áreas comuns continuam sendo públicas.
A advogada Kelly Durazzo, especialista com Direito Imobiliário e Presidente da
Comissão de Loteamento da OAB/SP, orienta que, em caso de um impedimento
pelo vigilante da guarita de acesso, a pessoa deve primeiro se certificar que se
trata de um loteamento de acesso controlado e não de um condomínio de lote,
que é área particular. “A forma de ter a certeza que o impedimento é para acessar
um loteamento de acesso controlado é checando a matrícula do imóvel, para ver
o tipo de aprovação que foi feita. Ninguém pode ser impedido de acessar um
espaço público, ainda que precise se registrar, principalmente quando a questão
envolve uma área que dá acesso a uma praia ou uma praça, que são itens de lazer
disponíveis para todas as pessoas. “A pessoa que foi impedida de entrar em um
loteamento de acesso controlado deve chamar a polícia e fazer um boletim de
ocorrência”, orienta a advogada Durazzo.
É importante frisar que não existe previsão legal autorizando que vias públicas
possam ser privatizadas, de forma que loteamentos abertos se tornem,
posteriormente, condomínios de lote. Por isso a importância de certificar
previamente que o impedimento foi ou não devido. No meu caso, quando fui
impedida de entrar em um dos loteamentos em Guarajuba, estava diante de uma
irregularidade, já que o lugar não é privado, conforme consta no registro de
imóveis competente — portanto, eu não poderia ter tido meu acesso negado.
Essa mesma situação acontece há anos em Alphaville, em Barueri, região
metropolitana de São Paulo, onde diversos loteamentos têm portarias robustas
que continuamente impedem o acesso das pessoas, como se fossem condomínios
de lotes. Muita gente nem sabe que a maioria desses condomínios são loteamento
abertos com ruas e praças públicas, não comportando, portanto, portarias
impedindo o acesso das pessoas.
https://veja.abril.com.br/coluna/real-estate/sorria-um-dia-voce-pode-ser-barrado-na-entrada-de-uma-praia-na-bahia/
Comentários